Comentarios del lector/a

Strategi untuk Restrukturisasi Proyek dan Bisnis Pembangunan yang Bermasalah

"andy coffee shop" (18-10-2019)

 |  Publicar respuesta

Sebagaimana Diterbitkan di Lembaga Real Estat Majalah Input British Columbia, Spring 2011, Vol. 39 Nomor 2

Proyek pengembangan

Memaksimalkan pemulihan dari proyek dan bisnis pengembangan real estat yang gagal memerlukan pendekatan bisnis yang komprehensif terlepas dari apakah pemulihan formal penyitaan, kurator, proses kebangkrutan, atau daftar dengan agen real estat dimaksudkan. Restrukturisasi berpengalaman dan spesialis industri yang mencari solusi bisnis dengan bekerja dengan manajemen debitur dan penasihat kunci atau pemangku kepentingan lainnya sering dapat meningkatkan pemulihan proyek.

Berikut ini adalah tujuh langkah untuk menangani proyek-proyek pembangunan yang gagal. Ini juga dapat diterapkan pada bisnis bermasalah seperti operasi perhotelan di hotel dan resor.

1. Diagnosis penyebab kegagalan yang mendasarinya. Langkah pertama dalam proses restrukturisasi adalah memahami alasan utama kesulitan proyek dan langkah-langkah yang mungkin diambil untuk memaksimalkan pemulihan. Misalnya, riset pasar yang memadai sering tidak dilakukan sebelum merancang proyek pengembangan. Riset pasar harus membantu menentukan sejumlah variabel kunci:

 

  • Kemungkinan volume permintaan dan periode penyerapan
  • Jenis produk yang harus dibangun
  • Siapa calon pembeli dan bagaimana menjangkau mereka
  • Taksiran harga jual
  • Pasokan yang bersaing dari proyek lain

 

Informasi ini merupakan dasar untuk model keuangan yang sehat tetapi seringkali pekerjaan ini tidak diselesaikan secara memadai, jika tidak ada sama sekali. Salah satu contohnya adalah proyek perumahan multi-keluarga yang kami lihat di Calgary pada akhir 2008. Ini dirancang untuk sebagian besar unit yang lebih besar mulai dari $ 450.000 per unit dan rata-rata lebih dari $ 600.000 per unit. Riset pasar kami untuk pasar multi-keluarga Calgary menemukan bahwa 85% dari semua penjualan MLS terjadi pada harga $ 350.000 atau lebih rendah untuk tahun 2007 dan 2008. Ini adalah salah satu dari banyak proyek yang telah melewatkan pasar.

2. Identifikasi tanda bahaya yang berkelanjutan dan alasan yang mendasari kegagalan atau kinerja yang buruk dan segera ambil tindakan. Ketika memulai proses restrukturisasi, penting untuk "menghentikan pendarahan" dengan cepat untuk menghindari masalah keuangan yang ada, sambil melakukan analisis keseluruhan untuk mengembangkan solusi potensial. Contohnya termasuk membatasi pengeluaran yang memiliki pengembalian segera yang terbatas, seperti menghentikan pra-pemasaran untuk produk yang tidak sesuai dengan pasar, mengurangi biaya input (misalnya peralatan mahal) karena sensitivitas harga, atau mengganti staf manajemen yang tidak efektif yang melanjutkan untuk membuat keputusan yang buruk atau yang memblokir tindakan konstruktif.

3. Menentukan tujuan manajemen dan pemilik dan memastikan mereka kompatibel dengan para pemangku kepentingan utama lainnya. Ketika proyek pengembangan atau bisnis mengalami kesulitan, kita jarang melihat pemilik atau manajer mencari bantuan dari luar. Dalam banyak kasus kebanggaan adalah faktor, kontrol atas pengambilan keputusan tidak perlu dijaga, dan pengakuan kesalahan atau kurangnya pengalaman dihindari. Pemberi pinjaman dan investor non-manajemen umumnya berfokus pada memperoleh jaminan bahwa investasi mereka dilindungi dan akan dipulihkan. Pemberi pinjaman dan investor non-manajemen lebih mungkin mempertanyakan kemampuan dan integritas pemilik dan manajer ketika akses ke informasi kinerja utama dibatasi, manajemen menjadi tidak responsif, atau jika ada persepsi bahwa manajemen menyembunyikan masalah. Hasil restrukturisasi terbaik terjadi ketika kepentingan debitur dan pemberi pinjaman dapat diselaraskan berdasarkan win-win dan solusi dikembangkan dan diimplementasikan secara transparan. Namun, jika kepercayaan rusak dan posisi permusuhan menjadi mengakar, kerugian finansial dan reputasi sering kali merupakan hasilnya.

4. Menilai semua personil manajemen kunci. Kekurangan manajemen seringkali mendasari proyek atau bisnis real estat yang bermasalah. Mungkin manajer utama, pemilik, atau manajemen pendukung dalam pemasaran, pengembangan, atau keuangan yang tidak memiliki pengalaman atau kemampuan yang diperlukan. Menilai kemampuan staf manajemen sangat penting untuk menentukan kemampuan untuk membantu mengidentifikasi bidang masalah utama proyek dan untuk melaksanakan solusi yang bisa diterapkan. Menemukan cara untuk menambah atau mengganti keterampilan dan pengalaman manajemen tertentu sering kali merupakan tantangan terbesar tetapi sangat penting untuk memaksimalkan pemulihan dari proyek. Kebutuhan personel manajemen yang kompeten ditekankan dalam bisnis yang peka terhadap manajemen seperti operasi perhotelan.

5. Pastikan pemantauan dan pelaporan yang memadai atas kegiatan pembangunan berkelanjutan. Ketika proyek mengalami kesulitan, pelaporan reguler dan akurat kepada pemberi pinjaman atau pemilik dan investor biasanya berhenti. Seringkali manajemen berjuang dan tidak memiliki informasi yang memadai untuk membuat keputusan yang baik, apalagi melaporkan kepada orang lain tentang masalah yang mereka tidak punya solusi yang bisa diterapkan. Dalam hampir setiap situasi restrukturisasi, kualitas dan waktu informasi perlu ditingkatkan untuk memungkinkan pengambilan keputusan yang baik oleh manajemen dan untuk menjaga agar para pemangku kepentingan utama mendapat informasi dan mendukung kemajuan yang dibuat.

6. Pertimbangkan semua opsi untuk restrukturisasi dan pemulihan termasuk opsi nilai tambah. Pemilik dan manajer yang terlibat dengan proyek sering terjebak dalam pendekatan standar mereka (misalnya mencoba memaksimalkan jumlah kepadatan daripada mengembangkan kepadatan yang dapat dipasarkan dengan keuntungan di pasar yang sulit), dan mereka mungkin tetap berkomitmen pada keputusan masa lalu yang tidak ada. lebih lama masuk akal (mis. menjaga konstruksi di rumah ketika outsourcing itu akan secara signifikan mengurangi biaya dan risiko). Seringkali pengembang tidak melakukan analisis terperinci atau tahu ke mana harus mencari solusi nilai tambah. Juga, meminta bantuan berarti menyerahkan kontrol, yang biasanya enggan dilakukan pengembang. Pengalaman kami adalah bahwa pemilik dan manajer yang memiliki cukup risiko akan ingin menyelamatkan yang terbaik dari situasi yang sulit. Mereka biasanya akan menerima bekerja dengan pemberi pinjaman dan investor dan mempertimbangkan pendekatan lain untuk nilai tambah. Pemberi pinjaman sering terjebak dalam pendekatan standar juga, mendukung penyelesaian proyek yang dirancang dengan buruk, memulai proses penyitaan standar, atau mendaftarkan aset untuk dijual dengan broker ketika tidak ada tindakan yang menangkap nilai tambahan yang mungkin dimungkinkan dengan nilai lain Opsi -added dikembangkan melalui analisis dan pengalaman suara.

7. Memanfaatkan kerangka hukum yang tepat untuk membantu restrukturisasi. Analisis yang baik, diagnosis masalah, identifikasi solusi, dan implementasi yang efektif menyumbang 95% dari upaya restrukturisasi yang diperlukan untuk memaksimalkan nilai-nilai proyek real estat yang gagal. Kurang dari 5% dari upaya restrukturisasi harus melibatkan penentuan dan pengelolaan kerangka hukum yang tepat untuk digunakan. Kerangka hukum "going concern" yang normal harus dipertahankan jika memungkinkan. Sayangnya, situasi sering memburuk ke titik di mana kepailitan hukum atau kerangka kerja restrukturisasi (proposal resmi kepada kreditor, Undang-Undang Pengaturan Kreditor Perusahaan - pengaturan "CCAA", kurator, dll) diperlukan karena berbagai alasan. Alasan-alasan ini dapat mencakup melindungi beberapa kepentingan pemangku kepentingan (misalnya meminimalkan direksi ' kewajiban atau mencegah erosi lebih lanjut dari posisi kreditor yang dijamin aman), atau membantu penerapan solusi spesifik (misalnya menarik modal atau pembiayaan baru). Namun, implementasi kerangka kerja ini tidak boleh mengurangi pekerjaan yang dibutuhkan untuk mengembangkan dan mengimplementasikan solusi bisnis terbaik.

Properti Hotel dan Resor

Properti hotel dan resor mencakup operasi keramahtamahan yang unik karena tiga alasan. Pertama, mereka memiliki persediaan mudah rusak yang dihapuskan setiap hari: kamar yang tidak dibiarkan; kursi restoran yang tidak ditempati di setiap tempat duduk; kapasitas untuk putaran golf atau kunjungan ski tidak terisi. Kedua, mereka memiliki komponen layanan yang sangat tinggi untuk mendukung pengalaman pelanggan yang positif, yang mengarah pada biaya tenaga kerja yang tinggi. Ketiga, sering ada banyak pembeda merek dan pemasok komoditas di pasar. Alasan-alasan ini menjadikan operasi keramahtamahan sebagai salah satu bisnis paling peka-manajemen di pasar. Ini menekankan perlunya penilaian manajemen yang bijaksana dan analisis yang diajukan sebelumnya dalam tujuh langkah kunci untuk menangani proyek-proyek pembangunan.

Properti resor biasanya merupakan kombinasi dari pengembangan perumahan dan operasi perhotelan. Secara umum, tujuan utama bagi pemilik resor adalah untuk memaksimalkan pengembalian dari pengembangan real estat. Operasi perhotelan biasanya dianggap sebagai fasilitas untuk membantu pengembang dalam penjualan pengembangan real estat dan keuntungan operasi perhotelan bukanlah tujuan utama. Paling sering tantangannya adalah mempertahankan biaya kemudahan pada tingkat yang wajar.

Aplikasi untuk Refinancing atau Solusi Penjualan

Menangani masalah yang diuraikan dalam tujuh langkah di atas, dan menetapkan hasil dalam proposal pembiayaan ulang yang dirancang dengan baik atau proses penjualan menambah nilai signifikan pada proyek real estat yang bermasalah dan operasi perhotelan. Komponen kunci lain dari paket refinancing atau penjualan adalah model dan proyeksi keuangan yang disediakan. Model keuangan perlu didasarkan pada asumsi yang kuat dan memberikan analisis sensitivitas sehingga pengguna, manajer, atau pemberi pinjaman atau pembeli yang ada atau baru dapat dengan mudah menentukan kisaran hasil yang dapat diprediksi secara wajar. Model keuangan juga harus mudah diperbarui atau dimodifikasi setiap saat untuk memperhitungkan perubahan akun dalam variabel kunci atau hasil aktual.

Proyek Baru

Langkah-langkah kunci dan masalah yang dibahas di atas tidak hanya diperuntukkan bagi proyek real estat atau bisnis yang bermasalah. Itu adalah prinsip yang baik untuk diterapkan pada proyek baru atau yang diusulkan juga; jika ya, lebih sedikit pengembangan real estat dan properti perhotelan akan berakhir dalam kesusahan.


https://www.cilotoindahpermai.co.id/
https://meetingpuncak.wordpress.com/
https://penzu.com/p/86166b89
https://www.evernote.com/shard/s609/sh/d44df0d7-fa38-4094-b444-c5de82f56dc6/f5be83ac7e4531e65e4cf0d3a8ae7e52
https://diigo.com/0fg6hh
http://www.feedbooks.com/user/5512959/profile
https://hotelpuncak.picturepush.com/profile
https://www.amazon.com/gp/profile/amzn1.account.AGXIGHY4PAVLXVQEE5YNXPILWUWA?preview=true&ref=uepas
https://meetinghotelpuncak.blogspot.com/2019/09/meetinghoteldipuncak.html
http://hoteldipuncak.aircus.com/
https://pastebin.com/u/hotelpuncak
https://getsatisfaction.com/people/hotelpuncak
https://unsplash.com/@hotelpuncak/collections
https://www.fanfiction.net/~hotelcilotoindahpermai
https://wanelo.co/hoteldipuncak
https://www.gaiaonline.com/profiles/hoteldipuncak/43948776/
https://www.shapeways.com/designer/hotelcilotoindahpermai
https://www.weddingbee.com/members/hotelpuncak/
https://www.gapyear.com/members/cilotoindah/
http://web.jmjh.tn.edu.tw/~env/modules/profile/userinfo.php?uid=54284
http://kuwestions.248am.com/user/hoteldipuncak

 



Respuestas

10 Resor Marina Terbaik di Amerika Utara

"andy coffee shop" (07-11-2019)
 |  Publicar respuesta

Apakah Anda seorang pendayung yang rajin, suka yacht, atau sekadar menikmati suasana marina - jika Anda berada di pasar untuk liburan resor marina, Anda pasti ingin tahu tentang destinasi terpopuler di Amerika... Leer más

Añadir comentario